Les taux ont-ils plus pesé que les prix sur l'achat d'un logement ?
Entre 2022 et 2024, la hausse des taux d'intérêt a retiré à elle seule 13 m² aux 66 m² d'appartement qu'un couple au niveau de vie médian pouvait acheter à crédit ; la baisse des prix ne lui en a rendu que 2 m². Les taux ont pesé sept fois plus que les prix. Leur reflux et la hausse des revenus ont rendu une partie de la surface perdue : 64 m² en 2025.
Publié le 23 octobre 2026 · 9 min de lecture
Données : Taux des crédits à l'habitat (Banque de France, extraction du 23 octobre 2026), DVF 2025 (DGFiP), Filosofi 2023 (Insee), Populations de référence 2023 (Insee), Dépenses publiques par fonction (Eurostat, extraction du 22 octobre 2026)
DVF : seules les années complètes entrent dans les statistiques ; 2021 (second semestre) et 2026 (premier semestre) ne sont publiées qu'en partie.
Version non vérifiée pour Taux des crédits à l'habitat ; à jour au 27 octobre 2026 pour DVF, Filosofi, Populations de référence et Dépenses publiques par fonction ; prochaine diffusion annoncée en décembre 2026 (Populations de référence) État des données
Les taux ont pesé plusieurs fois plus que les prix
La surface qu'on peut acheter à crédit dépend de trois choses : le revenu, qui fixe la mensualité ; le taux, qui fixe ce que cette mensualité permet d'emprunter ; le prix au m². La figure montre ce que chacun a retiré ou rendu à un couple sans enfant au niveau de vie médian, qui consacre 35 % de son revenu à un crédit sur 20 ans.
Banque de France, taux des crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations, diffusion BCE (MIR) · réutilisation libre, source citée · DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), géolocalisation Etalab · Licence Ouverte 2.0 · Insee, Filosofi · Licence Ouverte 2.0 · Eurostat, comptes nationaux · CC BY 4.0 · calculs de Prisme : crédit sur 20 ans, 35 % du revenu, sans apport ni assurance ; prix à communes constantes, France métropolitaine hors Alsace-Moselle ; revenu au rythme du PIB par habitant
Données de la figure
| Année | Taux moyen (%) | Indice des prix, appartements (base 100 en 2022) | Surface, appartements (m²) | Intervalle à 95 % | Indice des prix, maisons (base 100 en 2022) | Surface, maisons (m²) | Intervalle à 95 % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 1,47 | 100,0 | 66,0 | 64,9 à 67,1 | 100,0 | 99,7 | 99,4 à 100,0 |
| 2023 | 3,29 | 100,5 | 59,0 | 58,6 à 59,5 | 100,3 | 89,4 | 89,2 à 89,7 |
| 2024 | 3,73 | 97,2 | 60,6 | 60,4 à 60,8 | 96,5 | 92,2 | 92,0 à 92,5 |
| 2025 | 3,14 | 98,7 | 63,9 | 63,9 à 63,9 | 96,9 | 98,3 | 98,3 à 98,3 |
Pendant la hausse des taux, de 2022 à 2024, le couple a perdu 5 m² d'appartement. Les taux lui en ont retiré 13 m², la baisse des prix lui en a rendu 2 m² et la hausse de ses revenus 6 m².
Pour une maison, terrain compris, les taux dominent aussi : sur 100 m², ils en ont retiré 20 m², les prix en ont rendu 3 m².
Pendant le reflux, de 2024 à 2025, la détente des taux a rendu 3 m² d'appartement, quand la reprise des prix en reprenait 1 m². En 2025, le couple peut acheter 64 m² d'appartement ou 98 m² de maison.
L'effet des prix se mesure sur des ventes, donc avec une marge d'erreur. En tirant les communes au hasard, on le situe, de 2022 à 2024, entre +1,3 % et +4,5 % de surface pour un appartement, entre +3,3 % et +3,9 % pour une maison. Même à sa borne haute, il reste au moins quatre fois plus petit que celui des taux (−18,7 %).
Ce qu'emprunte une mensualité de 1 000 €
Avec 1 000 € par mois sur 20 ans, on empruntait 216 200 € en décembre 2021, quand le taux moyen était au plus bas (1,06 %). Au sommet, en janvier 2024 (4,17 %), la même mensualité n'empruntait plus que 162 600 €, soit 25 % de moins. En août 2026, dernier mois publié, elle emprunte 175 200 €.
Banque de France, taux des crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations, diffusion BCE (MIR) · réutilisation libre, source citée · calcul de Prisme : taux annuel convenu, hors assurance et frais
Données de la figure
| Mois | Taux moyen (%) | Sur 20 ans (€) | Sur 25 ans (€) |
|---|---|---|---|
| août 2026 | 3,32 | 175 200 | 203 700 |
| juillet 2026 | 3,30 | 175 500 | 204 100 |
| juin 2026 | 3,27 | 176 000 | 204 800 |
| mai 2026 | 3,21 | 176 900 | 206 100 |
| avril 2026 | 3,22 | 176 800 | 205 900 |
| mars 2026 | 3,22 | 176 800 | 205 900 |
| février 2026 | 3,23 | 176 600 | 205 700 |
| janvier 2026 | 3,16 | 177 700 | 207 200 |
| décembre 2025 | 3,08 | 179 000 | 209 000 |
| novembre 2025 | 3,10 | 178 700 | 208 600 |
| octobre 2025 | 3,09 | 178 900 | 208 800 |
| septembre 2025 | 3,09 | 178 900 | 208 800 |
| août 2025 | 3,10 | 178 700 | 208 600 |
| juillet 2025 | 3,09 | 178 900 | 208 800 |
| juin 2025 | 3,11 | 178 500 | 208 400 |
| mai 2025 | 3,13 | 178 200 | 207 900 |
| avril 2025 | 3,15 | 177 900 | 207 400 |
| mars 2025 | 3,20 | 177 100 | 206 300 |
| février 2025 | 3,17 | 177 600 | 207 000 |
| janvier 2025 | 3,32 | 175 200 | 203 700 |
| décembre 2024 | 3,31 | 175 400 | 203 900 |
| novembre 2024 | 3,39 | 174 100 | 202 100 |
| octobre 2024 | 3,52 | 172 100 | 199 300 |
| septembre 2024 | 3,58 | 171 200 | 198 000 |
| août 2024 | 3,60 | 170 900 | 197 600 |
| juillet 2024 | 3,65 | 170 200 | 196 600 |
| juin 2024 | 3,70 | 169 400 | 195 500 |
| mai 2024 | 3,83 | 167 500 | 192 900 |
| avril 2024 | 3,90 | 166 500 | 191 400 |
| mars 2024 | 3,95 | 165 700 | 190 400 |
| février 2024 | 4,12 | 163 300 | 187 100 |
| janvier 2024 | 4,17 | 162 600 | 186 100 |
| décembre 2023 | 4,04 | 164 400 | 188 700 |
| novembre 2023 | 3,99 | 165 200 | 189 700 |
| octobre 2023 | 3,87 | 166 900 | 192 100 |
| septembre 2023 | 3,73 | 169 000 | 194 900 |
| août 2023 | 3,62 | 170 600 | 197 200 |
| juillet 2023 | 3,43 | 173 500 | 201 300 |
| juin 2023 | 3,26 | 176 100 | 205 000 |
| mai 2023 | 3,09 | 178 900 | 208 800 |
| avril 2023 | 2,92 | 181 600 | 212 700 |
| mars 2023 | 2,72 | 185 000 | 217 500 |
| février 2023 | 2,51 | 188 500 | 222 700 |
| janvier 2023 | 2,31 | 192 100 | 227 700 |
| décembre 2022 | 2,12 | 195 500 | 232 700 |
| novembre 2022 | 1,97 | 198 200 | 236 700 |
| octobre 2022 | 1,81 | 201 200 | 241 200 |
| septembre 2022 | 1,70 | 203 300 | 244 300 |
| août 2022 | 1,59 | 205 500 | 247 400 |
| juillet 2022 | 1,45 | 208 200 | 251 500 |
| juin 2022 | 1,34 | 210 400 | 254 800 |
| mai 2022 | 1,24 | 212 500 | 257 800 |
| avril 2022 | 1,16 | 214 100 | 260 300 |
| mars 2022 | 1,10 | 215 300 | 262 200 |
| février 2022 | 1,09 | 215 600 | 262 500 |
| janvier 2022 | 1,07 | 216 000 | 263 100 |
| décembre 2021 | 1,06 | 216 200 | 263 400 |
| novembre 2021 | 1,07 | 216 000 | 263 100 |
| octobre 2021 | 1,08 | 215 800 | 262 800 |
| septembre 2021 | 1,09 | 215 600 | 262 500 |
| août 2021 | 1,09 | 215 600 | 262 500 |
| juillet 2021 | 1,08 | 215 800 | 262 800 |
| juin 2021 | 1,09 | 215 600 | 262 500 |
| mai 2021 | 1,10 | 215 300 | 262 200 |
| avril 2021 | 1,11 | 215 100 | 261 900 |
| mars 2021 | 1,14 | 214 500 | 260 900 |
| février 2021 | 1,18 | 213 700 | 259 700 |
| janvier 2021 | 1,20 | 213 300 | 259 100 |
| décembre 2020 | 1,20 | 213 300 | 259 100 |
| novembre 2020 | 1,24 | 212 500 | 257 800 |
| octobre 2020 | 1,26 | 212 000 | 257 200 |
| septembre 2020 | 1,28 | 211 600 | 256 600 |
| août 2020 | 1,29 | 211 400 | 256 300 |
| juillet 2020 | 1,27 | 211 800 | 256 900 |
| juin 2020 | 1,21 | 213 100 | 258 800 |
| mai 2020 | 1,16 | 214 100 | 260 300 |
| avril 2020 | 1,16 | 214 100 | 260 300 |
| mars 2020 | 1,17 | 213 900 | 260 000 |
| février 2020 | 1,16 | 214 100 | 260 300 |
| janvier 2020 | 1,14 | 214 500 | 260 900 |
| décembre 2019 | 1,13 | 214 700 | 261 200 |
| novembre 2019 | 1,16 | 214 100 | 260 300 |
| octobre 2019 | 1,19 | 213 500 | 259 400 |
| septembre 2019 | 1,23 | 212 700 | 258 100 |
| août 2019 | 1,27 | 211 800 | 256 900 |
| juillet 2019 | 1,31 | 211 000 | 255 700 |
| juin 2019 | 1,36 | 210 000 | 254 200 |
| mai 2019 | 1,41 | 209 000 | 252 700 |
| avril 2019 | 1,46 | 208 000 | 251 200 |
| mars 2019 | 1,47 | 207 800 | 250 900 |
| février 2019 | 1,48 | 207 600 | 250 600 |
| janvier 2019 | 1,47 | 207 800 | 250 900 |
| décembre 2018 | 1,45 | 208 200 | 251 500 |
| novembre 2018 | 1,47 | 207 800 | 250 900 |
| octobre 2018 | 1,47 | 207 800 | 250 900 |
| septembre 2018 | 1,48 | 207 600 | 250 600 |
| août 2018 | 1,49 | 207 400 | 250 300 |
| juillet 2018 | 1,50 | 207 200 | 250 000 |
| juin 2018 | 1,50 | 207 200 | 250 000 |
| mai 2018 | 1,52 | 206 800 | 249 500 |
| avril 2018 | 1,52 | 206 800 | 249 500 |
| mars 2018 | 1,53 | 206 600 | 249 200 |
| février 2018 | 1,56 | 206 100 | 248 300 |
| janvier 2018 | 1,57 | 205 900 | 248 000 |
| décembre 2017 | 1,57 | 205 900 | 248 000 |
| novembre 2017 | 1,60 | 205 300 | 247 100 |
| octobre 2017 | 1,62 | 204 900 | 246 500 |
| septembre 2017 | 1,60 | 205 300 | 247 100 |
| août 2017 | 1,61 | 205 100 | 246 800 |
Sur 25 ans, la perte est plus forte : 29 % entre les mêmes mois. Plus le prêt est long, plus les intérêts pèsent dans chaque mensualité, et plus le taux compte.
La hausse avait commencé dans le courant de 2022 : en moyenne sur l'année, la même mensualité empruntait déjà 3,4 % de moins qu'en 2021. DVF ne couvre plus 2021 que pour son second semestre : la décomposition commence donc en 2022, après cette première marche.
Avec d'autres hypothèses de calcul
Le niveau des surfaces dépend des hypothèses. Sur 25 ans, ce couple achèterait 75 m² d'appartement en 2025 ; avec un apport d'une année de revenu, 76 m². Une personne seule au niveau de vie médian dispose de 67 % du revenu du couple, et achète d'autant moins.
Dans toutes les variantes, de 2022 à 2024, la hausse des taux pèse au moins trois fois plus que la baisse des prix, même à la borne haute de son intervalle (tableau). Sur 25 ans, son effet est plus fort (−22,3 %) ; avec un apport, plus faible (−16,0 %), car l'apport ne dépend pas du taux.
| Variante, 2022-2024 | Effet des taux | Effet des prix, appartements | Effet des revenus | Surface, appartements | Effet des prix, maisons | Surface, maisons |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Calcul central : 20 ans, sans apport, revenu au rythme du PIB par habitant | −18,7 % | +2,9 % | +9,8 % | −8,1 % | +3,6 % | −7,5 % |
| Crédit sur 25 ans | −22,3 % | +2,9 % | +9,8 % | −12,2 % | +3,6 % | −11,6 % |
| Apport d'une année de revenu | −16,0 % | +2,9 % | +9,8 % | −5,2 % | +3,6 % | −4,5 % |
| Revenu au rythme des prix | −18,7 % | +2,9 % | +7,2 % | −10,3 % | +3,6 % | −9,7 % |
| Revenu figé | −18,7 % | +2,9 % | 0,0 % | −16,3 % | +3,6 % | −15,8 % |
Banque de France, taux des crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations, diffusion BCE (MIR) · réutilisation libre, source citée · DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), géolocalisation Etalab · Licence Ouverte 2.0 · Insee, Filosofi · Licence Ouverte 2.0 · Eurostat, comptes nationaux · CC BY 4.0 · calculs de Prisme · effet de chaque facteur seul sur la surface achetable ; les effets se multiplient
Seule la part des revenus dépend de l'hypothèse faite sur leur évolution, car Filosofi ne publie le niveau de vie médian que pour 2023. Le calcul central le fait évoluer comme le PIB par habitant en euros courants, qui a suivi de près le niveau de vie médian publié par l'Insee (encadré des repères). De 2022 à 2025, la surface d'appartement recule alors de 3,2 % ; avec des revenus au rythme des prix, de 5,9 % ; avec des revenus figés, de 13,2 %.
Commune par commune, la baisse des prix n'a presque nulle part suffi
Pour qu'un acheteur garde la même surface malgré la hausse des taux, il fallait que le prix au m² baisse d'au moins 14,3 % entre 2022 et 2025, à revenu égal. C'est arrivé dans 54 des 1 666 communes de métropole où le prix des appartements est publié les deux années : elles réunissent 0,6 million d'habitants sur 35,1 millions.
DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), géolocalisation Etalab · Licence Ouverte 2.0 · communes de métropole dont le prix est publié les deux années (au moins 20 ventes) · calcul du seuil : Prisme, d'après les taux de la Banque de France
Données de la figure
| Évolution du prix, 2022-2025 | Communes (appartements) | Habitants (appartements) | Communes (maisons) | Habitants (maisons) |
|---|---|---|---|---|
| Baisse qui compense la hausse des taux | 54 | 623 150 | 500 | 6 857 117 |
| Baisse qui la compense avec la hausse des revenus | 434 | 13 779 906 | 1 767 | 20 283 103 |
| Baisse moindre | 288 | 6 754 119 | 900 | 9 443 598 |
| Hausse ou stabilité | 890 | 13 983 436 | 1 987 | 11 115 440 |
Pour les maisons, c'est le cas de 500 communes sur 5 154. Mais une médiane calculée sur quelques dizaines de ventes varie beaucoup d'une année à l'autre, au hasard des biens vendus. En exigeant que l'écart entre les intervalles de confiance des deux prix passe lui aussi sous le seuil, il ne reste que Guidel, appartements et maisons confondus.
Avec la hausse des revenus, si elle a suivi le PIB par habitant, une baisse de 4,4 % suffisait. C'est le cas de 488 communes pour les appartements, qui réunissent 41 % des habitants des communes comparées, parmi lesquelles Paris, Lyon, Nantes et Bordeaux (tableau).
| Commune | Prix au m² 2022 (€) | Prix au m² 2025 (€) | Évolution | Surface 2022 (m²) | Surface 2025 (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 10 714 | 9 701 | −9,5 % | 26,9 | 28,3 |
| Marseille | 3 074 | 3 189 | +3,7 % | 63,6 | 58,6 |
| Lyon | 5 081 | 4 462 | −12,2 % | 47,6 | 51,8 |
| Toulouse | 3 309 | 3 250 | −1,8 % | 63,3 | 61,6 |
| Nice | 4 474 | 4 850 | +8,4 % | 46,0 | 40,6 |
| Nantes | 3 872 | 3 387 | −12,5 % | 59,0 | 64,5 |
| Montpellier | 3 369 | 3 390 | +0,6 % | 54,4 | 51,7 |
| Bordeaux | 4 625 | 4 121 | −10,9 % | 51,0 | 54,7 |
| Lille | 3 853 | 3 711 | −3,7 % | 49,9 | 49,5 |
| Rennes | 3 822 | 3 703 | −3,1 % | 56,1 | 55,4 |
| Toulon | 2 538 | 2 694 | +6,1 % | 78,4 | 70,6 |
| Reims | 2 613 | 2 634 | +0,8 % | 73,3 | 69,5 |
Banque de France, taux des crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations, diffusion BCE (MIR) · réutilisation libre, source citée · DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), géolocalisation Etalab · Licence Ouverte 2.0 · Insee, Filosofi · Licence Ouverte 2.0 · Eurostat, comptes nationaux · CC BY 4.0 · les 12 communes les plus peuplées où le prix des appartements est publié les deux années ; surface pour un couple au niveau de vie médian de la commune, crédit sur 20 ans au taux moyen de l'année, revenu au rythme du PIB par habitant
La moitié des habitants de ces communes vit là où un couple au niveau de vie médian de la commune peut acheter moins de 68 m² d'appartement en 2025 ; à Paris, 28 m². Ces chiffres décrivent des communes et le revenu de leurs habitants, pas les acheteurs : une partie d'entre eux vient d'ailleurs, avec d'autres revenus.
Ce que le dossier ne dit pas
- Le taux est une moyenne nationale de tous les crédits nouveaux du mois, toutes durées confondues : celui d'un ménage dépend de sa durée, de son apport, de son profil et de sa banque, et la moyenne bouge aussi quand la part des prêts longs change.
- Le taux est hors assurance : les 35 % du revenu vont ici au seul remboursement, alors que la norme du Haut Conseil de stabilité financière y inclut l'assurance. Le niveau des surfaces en est un peu surestimé.
- Le revenu est celui d'un couple sans enfant au niveau de vie médian (1,5 fois le niveau de vie, revenu disponible après impôts), pas celui d'un ménage qui achète, souvent plus aisé ; la norme du HCSF porte, elle, sur le revenu avant impôt. Ce choix change le niveau des surfaces, pas la décomposition.
- Le niveau de vie n'est connu que pour 2023 : les autres années, il suit le PIB par habitant, une hypothèse. Commune par commune, on lui prête le même rythme partout.
- Ni apport (sauf en variante) ni frais de notaire : proportionnels au prix, ces frais réduiraient la surface de la même fraction chaque année, sans changer les parts.
- Les conditions d'octroi ne sont pas modélisées : le calcul suppose qu'une banque prête au taux moyen à quiconque respecte le taux d'effort, ce que le taux d'usure et les normes du HCSF ne garantissent pas.
- Les prix sont des médianes de ventes, sans correction de la qualité des biens : si l'on vend plus de petites surfaces une année, la médiane bouge sans qu'aucun prix ne change. Pour les appartements, l'indice Notaires-Insee, à qualité constante, baisse davantage de 2022 à 2024 (encadré des repères) : l'effet des prix est sans doute un peu sous-estimé ici, loin de pouvoir égaler celui des taux.
- DVF ne couvre ni l'Alsace-Moselle ni Mayotte, dont les ventes relèvent du livre foncier ; seules les ventes d'un logement unique sont retenues, et un prix n'est publié qu'à partir de 20 ventes dans l'année.
Recoupé avec les chiffres publiés
Une analyse peut être cohérente avec elle-même et fausse, à cause d'une jointure qui perd des territoires, d'une unité mal lue ou d'un champ voisin du bon. Ces chiffres de la page sont donc comparés à ceux que publient des sources de référence. L'écart admis tient à ce qui les sépare (champ, méthode, année, arrondi) ; au-delà, la page n'est pas publiée.
| Chiffre | Prisme | Publié | Écart |
|---|---|---|---|
| Taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations, décembre 2025 | 3,08 % | 3,08 % Banque de France | 0,00 point admis : ± 0,005 point |
| Évolution du niveau de vie médian de 2023 à 2024, en euros courants | 3,2 % | 3,8 % Insee | −0,6 point admis : ± 1 point |
| Évolution du prix des appartements anciens, de 2022 à 2024 | −2,8 % | −5,1 % Insee et notaires | +2,3 points admis : ± 3 points |
Sources, champs et écarts admis
- Taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations, décembre 2025. Chiffre publié : 3,08 % (décembre 2025 ; France, crédits nouveaux à l'habitat des particuliers hors renégociations, taux d'intérêt moyen du mois). Source : Banque de France, Crédits aux particuliers - 2025-12, Stat Info, 9 février 2026, consulté le 22 octobre 2026. Donnée provisoire à la publication ; le même tableau donne 3,00 % pour les crédits à l'habitat renégociations comprises. Écart admis (± 0,005 point) : même série, que la Banque de France transmet à la BCE et publie au centième : la série avec renégociations (3,00 % le même mois), un autre mois ou un taux de crédit à la consommation en sortiraient.
- Évolution du niveau de vie médian de 2023 à 2024, en euros courants. Chiffre publié : 3,8 % (2024 rapporté à 2023 ; France métropolitaine, personnes vivant dans un logement ordinaire, niveau de vie médian (enquête Revenus fiscaux et sociaux)). Source : Insee, Niveau de vie et pauvreté en 2024, Insee Première n° 2117, juillet 2026, consulté le 22 octobre 2026. « Le niveau de vie médian augmente en 2024 de 3,8 % en euros courants ». Chiffre de Prisme : PIB par habitant en euros courants (Eurostat), hypothèse centrale sur le revenu. Écart admis (± 1 point) : le chiffre de Prisme n'est pas un niveau de vie mais l'hypothèse qui le fait évoluer : le PIB par habitant en euros courants, qui compte aussi les profits et les impôts. Les deux s'écartent d'une année à l'autre (l'Insee publiait +5,9 % pour 2023) ; au-delà d'un point, l'hypothèse ne suivrait plus les revenus et la part des revenus serait fausse d'autant.
- Évolution du prix des appartements anciens, de 2022 à 2024. Chiffre publié : −5,1 % (moyenne de 2024 rapportée à celle de 2022 ; France métropolitaine, appartements anciens, indice brut à qualité constante). Source : Insee et notaires, Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 1,0 %, Informations rapides n° 216, septembre 2026 (indices Notaires-Insee), consulté le 22 octobre 2026. Calculé sur les indices trimestriels bruts publiés (série 010567056) : 129,0, 131,0, 133,6 et 132,7 en 2022 ; 124,4, 124,5, 125,8 et 124,8 en 2024. Chiffre de Prisme : DVF, médianes communales à communes constantes, France métropolitaine. Écart admis (± 3 points) : l'indice Notaires-Insee compare des biens de même qualité (surface, étage, quartier) et couvre l'Alsace-Moselle ; l'indice de cette page, des médianes de ventes DVF à communes constantes, dont la composition change d'une année à l'autre. Sur deux ans, cet effet de composition s'ajoute d'année en année : un écart de deux à trois points est attendu, pas un changement de sens ni une baisse de l'ampleur de l'effet des taux.
Méthode détaillée
Surface achetable = revenu × (0,35 ÷ 12 × A) ÷ prix au m², où A = (1 − (1 + t/12)^−12n) ÷ (t/12) est le capital que rembourse un euro de mensualité pendant n ans au taux annuel t (taux proportionnel). Taux : moyenne simple des douze taux mensuels de l'année, crédits nouveaux à l'habitat des ménages hors renégociations, toutes durées de fixation, taux annuel convenu hors assurance (Banque de France, diffusion BCE). Revenu : 1,5 fois le niveau de vie médian de Filosofi 2023 (couple sans enfant, échelle de l'OCDE modifiée), porté aux autres années par le PIB par habitant en euros courants (Eurostat, PIB et population des comptes nationaux).
Décomposition : ln S = ln R + ln(0,35 ÷ 12 × A) − ln P, si bien que la variation de ln S est exactement la somme des trois parts, sans terme croisé ni ordre de calcul. L'effet d'un facteur seul vaut exp(part) − 1 ; les effets se multiplient. En m², chaque part est multipliée par la moyenne logarithmique des surfaces des deux années (décomposition de Divisia) : les m² s'additionnent exactement. Apport en variante : k années de revenu s'ajoutent au capital, ln(0,35 ÷ 12 × A + k) remplaçant le terme des taux.
Prix : médiane nationale DVF de 2025 (France métropolitaine), ramenée aux années précédentes par l'indice à communes constantes du dossier sur les prix : moyenne, pondérée par le plus petit des deux nombres de ventes, des variations logarithmiques des médianes communales d'une année sur l'autre, communes de métropole, ventes d'un seul logement, médianes publiées à partir de 20 ventes. Intervalle à 95 % : 400 tirages des communes avec remise, l'indice recalculé à chaque tirage ; il porte sur l'effet des prix et, par lui, sur le total.
Communes : prix médian des appartements (ou des maisons) les deux années et niveau de vie médian des habitants. Baisse qui compense la hausse des taux : A(t de fin) ÷ A(t de début) − 1, à revenu égal, puis multipliée par la croissance du revenu. Critère net : borne haute de l'intervalle à 95 % du prix final (par les rangs) rapportée à la borne basse du prix initial. Population : populations légales municipales.
Pour aller plus loin
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Fiches territoires
- Paris
- Loire-Atlantiqueoù se trouve Nantes, la plus forte baisse des grandes villes
- Alpes-Maritimesoù se trouve Nice, la plus forte hausse des grandes villes
Pages indicateurs
Dans l'atelier
- L'évolution des prix, département par départementclassement et carte des départements
Les données
- Prix, ventes et niveau de vie des communes dans la console SQLles séries du dossier, commune par commune
Citer ce dossier
Prisme, « Les taux ont-ils plus pesé que les prix sur l'achat d'un logement ? », 23 octobre 2026, https://www.prisme-donnees.fr/analyses/taux-ou-prix-immobilier. D'après : Banque de France, diffusion BCE, Taux d'intérêt des crédits nouveaux à l'habitat des ménages (MIR) ; DGFiP, géolocalisation Etalab, Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF) (Licence Ouverte 2.0) ; Insee, Filosofi, revenus et pauvreté (Licence Ouverte 2.0) ; Eurostat, PIB et population (nama_10_gdp, nama_10_pe) (CC BY 4.0).
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui a le plus réduit ce qu'on peut acheter : les taux ou les prix ?
Les taux. De 2022 à 2024, leur hausse a retiré 13 m² aux 66 m² d'appartement qu'un couple au niveau de vie médian pouvait acheter à crédit sur 20 ans ; la baisse des prix lui en a rendu 2 m².
Combien de m² peut-on acheter avec le revenu médian ?
En 2025, un couple sans enfant au niveau de vie médian (environ 40 800 € de revenu disponible par an) peut acheter 64 m² d'appartement ou 98 m² de maison au prix médian de la France métropolitaine, avec un crédit sur 20 ans au taux moyen de 3,14 %, sans apport ni frais. Sur 25 ans : 75 m² et 115 m².
Combien emprunte‑t‑on avec 1 000 € par mois ?
En août 2026, au taux moyen de 3,32 %, 1 000 € par mois empruntent 175 200 € sur 20 ans et 203 700 € sur 25 ans, hors assurance. En décembre 2021, au plus bas des taux, 216 200 € sur 20 ans.
La baisse des prix a‑t‑elle compensé la hausse des taux à Paris ?
Pas à revenu égal : le prix des appartements y a baissé de 9,5 % de 2022 à 2025, il aurait fallu 14,3 %. Avec des revenus au rythme du PIB par habitant, un couple au niveau de vie médian parisien achète 28,3 m² en 2025, contre 26,9 m² en 2022.