Prix de l'immobilier : où la baisse a‑t‑elle vraiment frappé ?
Entre 2022 et 2024, les ventes d'appartements ont chuté de 29 %. Les prix, eux, n'ont reculé que de 3,2 % entre 2023 et 2024, à communes constantes. Et la baisse s'est concentrée sur les marchés chers : dans le quart des départements où les maisons coûtaient le moins, leur prix a encore progressé de 2,1 % entre 2023 et 2025, quand il reculait de 4,9 % dans le quart le plus cher.
Publié le 21 octobre 2026 · 8 min de lecture
Le marché s'est ajusté par les volumes, pas par les prix
Les ventes d'appartements sont passées de 432 317 en 2022 à 306 808 en 2024 (−29 %), celles de maisons de 599 844 en 2021 à 400 805 en 2024 (−33 %). Les prix ont beaucoup moins bougé : le prix au m² n'a perdu que 3,2 % pour les appartements et 3,7 % pour les maisons entre 2023 et 2024, puis les deux ont repris en 2025 (+1,6 % et +0,5 %).
Ces évolutions sont mesurées à communes constantes : chaque année, on compare le prix médian d'une commune à celui de l'année précédente, puis on fait la moyenne pondérée par le nombre de ventes. Une médiane nationale brute mélangerait la baisse des prix et le déplacement des ventes d'un territoire à l'autre.
DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), géolocalisation Etalab · Licence Ouverte 2.0 · ventes d'un seul logement, France métropolitaine hors Alsace-Moselle
Données de la figure
| Année | Indice prix, appartements | Indice prix, maisons | Prix médian appartements (€/m²) | Prix médian maisons (€/m²) | Ventes d'appartements | Ventes de maisons |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 100,0 | 100,0 | 3 119 | 2 024 | 429 848 | 599 844 |
| 2022 | 106,0 | 108,8 | 3 333 | 2 190 | 432 317 | 552 860 |
| 2023 | 106,5 | 109,1 | 3 333 | 2 169 | 346 042 | 432 951 |
| 2024 | 103,1 | 105,1 | 3 240 | 2 105 | 306 808 | 400 805 |
| 2025 | 104,8 | 105,5 | 3 333 | 2 159 | 350 569 | 449 877 |
La baisse a frappé les marchés chers
Entre 2023 et 2025, le prix médian des maisons a baissé dans 59 départements sur 93, celui des appartements dans 44 sur 93. Ce ne sont pas n'importe lesquels : plus les maisons étaient chères en 2021, plus leur prix a reculé depuis 2023 (corrélation −0,74, intervalle à 95 % de −0,82 à −0,63). Un département où le m² coûtait deux fois plus cher a connu une évolution inférieure de 3,8 points en moyenne. La relation ne tient pas qu'à l'Île-de-France : sans elle, la corrélation vaut encore −0,59, et elle se retrouve entre départements d'une même région (−0,64).
Pour les appartements, la relation est plus faible (−0,34 ; −0,22 hors Île-de-France). Le niveau des prix est mesuré en 2021, une autre année que le point de départ de l'évolution : avec une même année pour les deux, une médiane gonflée par le hasard de l'échantillon retomberait mécaniquement l'année suivante, et créerait à elle seule une relation négative.
DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), géolocalisation Etalab · Licence Ouverte 2.0 · médianes publiées à partir de 20 ventes ; Alsace-Moselle et Mayotte absents de DVF
Données de la figure
| Code | Département | Appartements 2021 (€/m²) | Appartements 2025 (€/m²) | Appartements 2023-2025 (%) | Maisons 2021 (€/m²) | Maisons 2025 (€/m²) | Maisons 2023-2025 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | Ain | 2 349 | 2 692 | +3,3 | 2 374 | 2 514 | −2,0 |
| 02 | Aisne | 1 263 | 1 300 | +2,5 | 1 243 | 1 277 | +2,2 |
| 03 | Allier | 1 139 | 1 300 | +2,7 | 1 111 | 1 243 | +6,8 |
| 04 | Alpes-de-Haute-Provence | 1 812 | 2 130 | −1,3 | 2 277 | 2 535 | −0,2 |
| 05 | Hautes-Alpes | 2 320 | 2 937 | +8,5 | 2 401 | 2 830 | −1,1 |
| 06 | Alpes-Maritimes | 4 216 | 4 849 | +3,7 | 4 851 | 5 439 | +1,1 |
| 07 | Ardèche | 1 394 | 1 562 | −0,3 | 1 930 | 2 168 | +2,0 |
| 08 | Ardennes | 1 034 | 1 138 | +3,4 | 1 144 | 1 320 | +5,6 |
| 09 | Ariège | 1 383 | 1 579 | +4,6 | 1 323 | 1 500 | −0,8 |
| 10 | Aube | 1 508 | 1 515 | −7,6 | 1 455 | 1 544 | −1,9 |
| 11 | Aude | 2 058 | 2 351 | +4,8 | 1 694 | 1 807 | +0,1 |
| 12 | Aveyron | 1 700 | 1 914 | +4,7 | 1 360 | 1 546 | +4,0 |
| 13 | Bouches-du-Rhône | 3 000 | 3 333 | 0,0 | 3 899 | 4 135 | −4,4 |
| 14 | Calvados | 2 924 | 3 250 | +1,0 | 2 212 | 2 414 | +0,6 |
| 15 | Cantal | 1 222 | 1 364 | +4,7 | 1 130 | 1 309 | +4,7 |
| 16 | Charente | 1 418 | 1 614 | −4,3 | 1 300 | 1 400 | −3,8 |
| 17 | Charente-Maritime | 3 652 | 3 967 | −2,0 | 2 341 | 2 562 | −3,3 |
| 18 | Cher | 1 295 | 1 472 | +2,8 | 1 114 | 1 227 | +4,5 |
| 19 | Corrèze | 1 322 | 1 605 | +7,4 | 1 322 | 1 444 | −0,7 |
| 21 | Côte-d'Or | 2 379 | 2 540 | −0,5 | 1 924 | 2 187 | +6,5 |
| 22 | Côtes-d'Armor | 1 818 | 2 281 | +5,8 | 1 630 | 1 965 | +1,8 |
| 23 | Creuse | 745 | 912 | −0,1 | 747 | 869 | +4,7 |
| 24 | Dordogne | 1 442 | 1 672 | +1,5 | 1 471 | 1 632 | −1,1 |
| 25 | Doubs | 1 912 | 2 142 | +6,4 | 1 950 | 2 037 | −0,7 |
| 26 | Drôme | 1 704 | 1 913 | +0,3 | 2 293 | 2 470 | −2,6 |
| 27 | Eure | 1 726 | 1 902 | +1,5 | 1 867 | 1 922 | −5,0 |
| 28 | Eure-et-Loir | 2 062 | 2 128 | −2,0 | 1 780 | 1 847 | −2,8 |
| 29 | Finistère | 1 861 | 2 258 | +4,4 | 1 857 | 2 169 | −1,0 |
| 2A | Corse-du-Sud | 3 563 | 4 056 | +3,7 | 4 516 | 4 737 | −1,1 |
| 2B | Haute-Corse | 2 825 | 3 158 | +1,8 | 3 019 | 3 223 | −2,7 |
| 30 | Gard | 2 181 | 2 350 | +1,8 | 2 397 | 2 588 | −3,0 |
| 31 | Haute-Garonne | 2 847 | 2 950 | −0,2 | 2 674 | 2 695 | −5,7 |
| 32 | Gers | 1 415 | 1 595 | −0,6 | 1 450 | 1 606 | +1,0 |
| 33 | Gironde | 3 830 | 3 633 | −6,4 | 3 258 | 3 121 | −7,1 |
| 34 | Hérault | 3 106 | 3 421 | −1,1 | 2 790 | 3 000 | −2,4 |
| 35 | Ille-et-Vilaine | 3 125 | 3 385 | −1,0 | 2 167 | 2 425 | 0,0 |
| 36 | Indre | 985 | 1 213 | +8,7 | 966 | 1 071 | +2,9 |
| 37 | Indre-et-Loire | 2 488 | 2 652 | −2,5 | 2 056 | 2 176 | −2,4 |
| 38 | Isère | 2 400 | 2 531 | −2,8 | 2 608 | 2 774 | −3,8 |
| 39 | Jura | 1 372 | 1 625 | +6,6 | 1 515 | 1 713 | −1,0 |
| 40 | Landes | 2 857 | 3 277 | +3,0 | 2 312 | 2 573 | −1,4 |
| 41 | Loir-et-Cher | 1 565 | 1 765 | −1,9 | 1 414 | 1 508 | −1,6 |
| 42 | Loire | 1 202 | 1 289 | −0,9 | 1 923 | 2 083 | −0,7 |
| 43 | Haute-Loire | 1 253 | 1 525 | +3,4 | 1 286 | 1 527 | +4,6 |
| 44 | Loire-Atlantique | 3 565 | 3 308 | −6,8 | 2 878 | 2 869 | −6,3 |
| 45 | Loiret | 2 083 | 2 169 | −7,6 | 1 773 | 1 833 | −2,5 |
| 46 | Lot | 1 324 | 1 562 | +1,7 | 1 479 | 1 603 | −4,6 |
| 47 | Lot-et-Garonne | 1 408 | 1 538 | +2,6 | 1 438 | 1 550 | −1,0 |
| 48 | Lozère | 1 325 | 1 518 | +8,0 | 1 294 | 1 545 | +3,0 |
| 49 | Maine-et-Loire | 2 632 | 2 783 | −1,7 | 1 866 | 2 051 | −0,9 |
| 50 | Manche | 1 927 | 2 383 | +8,0 | 1 647 | 1 878 | −0,5 |
| 51 | Marne | 2 146 | 2 346 | +1,6 | 1 838 | 1 912 | −0,1 |
| 52 | Haute-Marne | 1 044 | 1 163 | +0,7 | 916 | 991 | +2,4 |
| 53 | Mayenne | 1 717 | 1 963 | +4,7 | 1 312 | 1 500 | +1,4 |
| 54 | Meurthe-et-Moselle | 1 826 | 1 933 | +0,8 | 1 756 | 1 875 | −2,6 |
| 55 | Meuse | 1 109 | 1 090 | −2,5 | 960 | 1 083 | +3,3 |
| 56 | Morbihan | 2 857 | 3 333 | −1,5 | 2 172 | 2 478 | −0,9 |
| 58 | Nièvre | 900 | 1 029 | +2,9 | 973 | 1 049 | −0,8 |
| 59 | Nord | 2 792 | 2 755 | −2,1 | 1 864 | 1 915 | −0,7 |
| 60 | Oise | 2 213 | 2 258 | −3,0 | 2 222 | 2 201 | −2,5 |
| 61 | Orne | 1 130 | 1 203 | −6,0 | 1 218 | 1 349 | +2,5 |
| 62 | Pas-de-Calais | 2 229 | 2 308 | −3,7 | 1 591 | 1 690 | −1,0 |
| 63 | Puy-de-Dôme | 2 010 | 2 123 | −1,9 | 1 676 | 1 818 | +1,3 |
| 64 | Pyrénées-Atlantiques | 3 108 | 3 454 | +7,7 | 2 219 | 2 467 | +0,8 |
| 65 | Hautes-Pyrénées | 1 517 | 1 763 | +5,6 | 1 544 | 1 752 | +1,5 |
| 66 | Pyrénées-Orientales | 2 071 | 2 369 | +2,8 | 2 286 | 2 533 | +1,3 |
| 69 | Rhône | 3 925 | 3 735 | −5,9 | 3 722 | 3 576 | −8,9 |
| 70 | Haute-Saône | 1 022 | 1 079 | +1,5 | 1 137 | 1 208 | −2,1 |
| 71 | Saône-et-Loire | 1 183 | 1 420 | +5,8 | 1 397 | 1 527 | +0,2 |
| 72 | Sarthe | 1 582 | 1 843 | −1,6 | 1 481 | 1 610 | +0,1 |
| 73 | Savoie | 3 176 | 3 824 | +1,2 | 2 877 | 3 298 | −0,4 |
| 74 | Haute-Savoie | 3 818 | 4 418 | +2,7 | 4 107 | 4 562 | −2,2 |
| 75 | Paris | 10 835 | 9 700 | −4,4 | 15 412 | 12 718 | −9,8 |
| 76 | Seine-Maritime | 2 125 | 2 228 | −3,0 | 1 998 | 2 091 | −2,1 |
| 77 | Seine-et-Marne | 3 232 | 3 290 | −2,1 | 2 943 | 2 906 | −5,2 |
| 78 | Yvelines | 3 959 | 3 929 | −3,0 | 3 866 | 3 722 | −6,0 |
| 79 | Deux-Sèvres | 1 550 | 1 800 | −6,4 | 1 205 | 1 380 | +1,6 |
| 80 | Somme | 2 222 | 2 500 | +0,8 | 1 572 | 1 667 | −1,0 |
| 81 | Tarn | 1 754 | 1 967 | +0,5 | 1 594 | 1 707 | +0,6 |
| 82 | Tarn-et-Garonne | 1 597 | 1 867 | +1,2 | 1 743 | 1 824 | −2,8 |
| 83 | Var | 3 438 | 3 778 | −1,3 | 3 780 | 4 182 | −3,2 |
| 84 | Vaucluse | 2 038 | 2 227 | −3,1 | 2 727 | 2 899 | −2,9 |
| 85 | Vendée | 2 933 | 3 310 | −1,9 | 2 152 | 2 352 | −2,9 |
| 86 | Vienne | 1 981 | 2 123 | +0,7 | 1 355 | 1 476 | +0,2 |
| 87 | Haute-Vienne | 1 536 | 1 515 | −7,9 | 1 396 | 1 473 | +1,8 |
| 88 | Vosges | 1 159 | 1 357 | +7,7 | 1 231 | 1 408 | +1,9 |
| 89 | Yonne | 1 362 | 1 449 | −6,1 | 1 303 | 1 396 | +0,5 |
| 90 | Territoire de Belfort | 1 244 | 1 278 | +2,5 | 1 743 | 1 691 | −3,5 |
| 91 | Essonne | 2 966 | 2 936 | −4,3 | 3 492 | 3 309 | −6,9 |
| 92 | Hauts-de-Seine | 7 065 | 6 424 | −5,5 | 8 207 | 7 280 | −10,5 |
| 93 | Seine-Saint-Denis | 3 950 | 3 980 | −1,3 | 4 113 | 3 837 | −6,7 |
| 94 | Val-de-Marne | 4 938 | 4 739 | −4,1 | 5 237 | 4 811 | −10,7 |
| 95 | Val-d'Oise | 3 246 | 3 192 | −2,6 | 3 708 | 3 497 | −7,2 |
Même constat d'une commune à l'autre
Sur les 4 563 communes où le prix des maisons est diffusé en 2021, 2023 et 2025, la corrélation entre niveau et évolution vaut −0,25 ; pour les 1 550 communes comparables côté appartements, −0,19. Elle persiste entre communes d'un même département (−0,18 pour les maisons, −0,11 pour les appartements) : à l'échelle locale aussi, les communes chères ont davantage corrigé. Les corrélations communales sont plus faibles que les départementales : une médiane calculée sur quelques dizaines de ventes est plus bruitée, et le bruit atténue la relation mesurée.
Les grandes villes
Parmi les 12 communes les plus peuplées où le prix des appartements est diffusé chaque année, Bordeaux (−9,0 %), Nantes (−8,8 %) et Lyon (−7,5 %) ont connu les plus fortes baisses entre 2023 et 2025. À Paris, le prix médian au m² des appartements est passé de 10 145 € en 2023 à 9 700 € en 2025 ; il atteignait 10 835 € en 2021.
DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), géolocalisation Etalab · Licence Ouverte 2.0 · les 12 communes les plus peuplées où le prix des appartements est diffusé ; Strasbourg et les autres communes d'Alsace-Moselle sont absentes de DVF
Données de la figure
| Commune | Population | 2021 (€/m²) | 2023 (€/m²) | 2025 (€/m²) | 2023-2025 (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 2 103 778 | 10 835 | 10 145 | 9 700 | −4,4 |
| Marseille | 886 040 | 2 824 | 3 143 | 3 191 | +1,5 |
| Lyon | 519 127 | 5 061 | 4 830 | 4 467 | −7,5 |
| Toulouse | 514 819 | 3 214 | 3 308 | 3 250 | −1,8 |
| Nice | 357 737 | 4 236 | 4 688 | 4 850 | +3,5 |
| Nantes | 327 734 | 3 825 | 3 714 | 3 387 | −8,8 |
| Montpellier | 310 240 | 3 144 | 3 421 | 3 391 | −0,9 |
| Bordeaux | 267 991 | 4 595 | 4 531 | 4 122 | −9,0 |
| Lille | 238 246 | 3 718 | 3 871 | 3 704 | −4,3 |
| Rennes | 230 890 | 3 571 | 3 754 | 3 701 | −1,4 |
| Toulon | 179 116 | 2 398 | 2 660 | 2 694 | +1,2 |
| Reims | 177 674 | 2 437 | 2 606 | 2 644 | +1,5 |
Ce que l'analyse ne dit pas
- Une médiane de prix au m² n'est pas un indice de prix à qualité constante : si les logements vendus une année sont plus petits, plus anciens ou moins bien situés, la médiane baisse sans que le prix d'un même bien ait baissé. Les indices Notaires-Insee corrigent ces effets, pas DVF brut.
- L'indice à communes constantes neutralise le déplacement des ventes entre communes, pas à l'intérieur d'une commune.
- DVF ne couvre ni l'Alsace-Moselle ni Mayotte, dont les mutations relèvent du livre foncier.
- Seules les ventes d'un logement unique sont retenues, et un prix n'est diffusé qu'à partir de 20 ventes dans l'année : les petites communes n'entrent pas dans la comparaison communale.
- La relation entre niveau et évolution décrit des territoires, pas des ménages : elle ne dit pas que chaque bien cher a baissé.
Méthode détaillée
Ventes d'un logement unique (appartement ou maison) de DVF, 2021-2025, prix au m² de surface réelle bâtie. Médianes par commune, département et France métropolitaine, diffusées à partir de 20 ventes. Le sommet (2023) est l'année où l'indice à communes constantes est le plus haut, la plus tardive des deux types de biens.
Indice à communes constantes : moyenne, pondérée par le plus petit des deux nombres de ventes, des variations logarithmiques annuelles des médianes communales, chaînée depuis la première année. Relation entre niveau et évolution : corrélation de Pearson entre le log du prix médian en 2021 et le log du rapport 2025/2023, intervalle de Fisher ; pente par moindres carrés, erreurs types regroupées par région (départements) ; corrélation intra par écarts à la moyenne de la région ou du département.
Citer cette analyse
Prisme, « Prix de l'immobilier : où la baisse a‑t‑elle vraiment frappé ? », 21 octobre 2026, https://www.prisme-donnees.fr/analyses/prix-immobilier-baisse. D'après : DGFiP, géolocalisation Etalab, Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF) (Licence Ouverte 2.0).
Questions fréquentes
Les prix de l'immobilier ont-ils baissé en France ?
Un peu : à communes constantes, le prix au m² a reculé de 3,2 % pour les appartements et 3,7 % pour les maisons entre 2023 et 2024, avant de remonter en 2025. Le nombre de ventes, lui, a chuté de 29 % pour les appartements.
Où les prix des maisons ont-ils le plus baissé ?
Entre 2023 et 2025, les plus fortes baisses du prix médian des maisons concernent les départements suivants : Val-de-Marne (−10,7 %), Hauts-de-Seine (−10,5 %) et Paris (−9,8 %). À l'inverse, il a le plus augmenté dans ces départements : Allier (+6,8 %), Côte-d'Or (+6,5 %) et Ardennes (+5,6 %).
Les prix ont-ils baissé à Paris ?
Oui : le prix médian au m² des appartements à Paris est passé de 10 145 € en 2023 à 9 700 € en 2025 (−4,4 %). Il atteignait 10 835 € en 2021.