DVF : lire les prix de l'immobilier sans se tromper
La base des Demandes de valeurs foncières recense les ventes immobilières enregistrées par l'administration fiscale. C'est la source la plus complète sur les prix réellement payés en France, et l'une des plus faciles à mal lire : une vente n'y est pas toujours un logement, une ligne n'y est pas une vente, et un prix médian n'y est pas un indice de prix.
Publié le 21 octobre 2026 · 8 min de lecture
Ce que contient DVF
DVF est publiée par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) à partir des actes enregistrés par les services de publicité foncière. Chaque mutation (vente, échange, adjudication…) y figure avec sa date, son montant, et la description des biens et des parcelles concernés : type de local (maison, appartement, dépendance, local commercial), surface bâtie, nombre de pièces, surface de terrain. Etalab en diffuse une version géolocalisée, où chaque parcelle reçoit des coordonnées et un code commune. La base couvre les cinq dernières années, avec une mise à jour semestrielle.
Le montant est la valeur foncière déclarée de la mutation : le prix payé, hors frais de notaire. Il n'y a ni le nom des parties, ni le prix de chaque bien quand une vente en regroupe plusieurs.
Ce qui n'y est pas
- L'Alsace et la Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte : leurs mutations relèvent du livre foncier, tenu hors de la DGFiP. Strasbourg, Metz ou Mulhouse n'ont donc aucun prix DVF ; une moyenne « France entière » calculée sur DVF est en réalité une moyenne sans ces territoires.
- Les années anciennes : seules les cinq dernières années sont diffusées. Pour une série longue, il faut avoir archivé les millésimes précédents, ou passer par les indices Notaires-Insee.
- Les toutes dernières ventes : un acte met du temps à être enregistré. Quand une année est publiée en partie, la comparer à une année pleine fait croire à un effondrement des ventes.
Une ligne n'est pas une vente
Le fichier comporte une ligne par bien et par parcelle d'une mutation, et la valeur foncière est répétée sur chacune. Une maison vendue avec son garage et deux parcelles occupe ainsi plusieurs lignes portant le même prix. Faire la moyenne des lignes compte cette vente plusieurs fois ; additionner les valeurs foncières multiplie son prix.
- Regroupez par mutation (identifiant de mutation) avant tout calcul.
- Une vente de plusieurs logements n'a qu'un prix global : le diviser par la surface totale donne un prix au m² de lot, pas celui d'un logement. Le plus sûr est de ne garder que les mutations d'un seul logement, éventuellement accompagné de dépendances. C'est le choix de Prisme.
- Gardez les ventes : les échanges, adjudications, expropriations et ventes de terrain à bâtir obéissent à d'autres logiques de prix. Les ventes en l'état futur d'achèvement (logements neufs vendus sur plan) se suivent à part, leur prix inclut la construction neuve.
Le prix au m², et ses pièges
Pour un appartement, on rapporte la valeur foncière à la surface réelle bâtie. Pour une maison, le prix comprend le terrain : un prix au m² de maison est un prix « terrain compris », que l'on ne compare pas tel quel à celui d'un appartement.
- Valeurs aberrantes : surfaces nulles ou de quelques mètres carrés, ventes à l'euro symbolique, montants saisis avec un zéro de trop. Une moyenne y est très sensible ; la médiane l'est beaucoup moins.
- Petits effectifs : avec dix ventes dans une commune, la médiane dépend surtout des dix logements qui ont changé de main. Prisme ne diffuse un prix qu'au-delà d'un seuil de ventes dans l'année (20 aujourd'hui) et publie l'intervalle de confiance de la médiane.
- Effets de composition : si l'on vend davantage de petits logements ou de biens anciens une année, la médiane baisse sans que le prix d'un même bien ait baissé. Les indices Notaires-Insee corrigent cet effet en comparant des biens aux caractéristiques comparables ; une médiane DVF brute, non.
- Codes commune : ceux de DVF viennent du cadastre et retardent parfois sur la géographie officielle, après une fusion de communes. Les rapprocher d'une autre source demande une table de passage (voir pourquoi la carte des communes change chaque année).
Les conditions d'usage
DVF est réutilisable gratuitement, sous conditions fixées par la DGFiP : il est interdit de chercher à réidentifier les personnes concernées par une vente, et les données ne doivent pas être indexées par des moteurs de recherche externes. C'est pourquoi Prisme ne publie que des agrégats (médianes, effectifs, évolutions) et jamais une vente individuelle, une adresse ou des coordonnées.
Ce que DVF permet de dire
Bien lue, DVF répond à des questions qu'aucune autre source publique ne couvre à cette finesse : combien de ventes, à quel prix médian, dans chaque commune assez active, et comment ces grandeurs évoluent. Deux analyses du site s'en servent : où la baisse des prix a vraiment frappé, et combien d'années de revenu coûtent 50 m². L'explorateur permet de croiser les prix avec les revenus ou la démographie, département par département.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la base DVF ?
Les Demandes de valeurs foncières sont la base des ventes immobilières enregistrées par la DGFiP : date, prix, type de bien, surface et localisation de chaque mutation, sur les cinq dernières années, hors Alsace-Moselle et Mayotte.
Pourquoi n'y a‑t‑il pas de prix DVF à Strasbourg ou à Metz ?
En Alsace et en Moselle, les mutations sont inscrites au livre foncier, tenu hors de la DGFiP : elles ne figurent pas dans DVF. Mayotte est dans le même cas.
Quelle différence entre un prix médian DVF et l'indice Notaires-Insee ?
La médiane DVF décrit les ventes de l'année telles qu'elles sont : elle bouge si l'on vend des biens différents. L'indice Notaires-Insee compare des biens aux caractéristiques comparables d'une période à l'autre ; c'est la mesure à privilégier pour une évolution de prix à qualité constante.
Le prix DVF comprend-il les frais de notaire ?
Non : la valeur foncière est le montant déclaré de la mutation, hors frais de notaire. Pour une maison, il comprend le terrain.